不動産評価実務サポート

相続税の不動産評価は、路線価や公図等の図面だけで算出するわけにはいきません。
現地確認 関係官公庁等での調査など、評価額を算出するまでにはさまざまな調査・確認業務等が必要になります。特に「広大地の評価」は、事前の調査に基づく判定と計画力が極めて重要であり、
評価額や税額に大きく影響します。不動産評価に関わる調査や各種図面サービスでお客様をサポートいたします。

広大地設計について

広大地とは

広大地とは、その地域における標準的な宅地の面積に比べて著しく面積が大きい土地で、開発行為(都市計画法第4条第12項)を行うとした場合に公共公益的施設用地(開発道路や公園用地、消防用地、避難通路など宅地として利用できない部分)の負担が必要と認められるものをいいます。ただし、大規模工場用地(集荷センターや倉庫なども含む)に該当するもの及び中高層の集合住宅(マンション)用地等に適しているものは除きます。
(財産評価基本通達22-2、24-4)

判断基準

評価対象地が都市計画法施工令第19条第1項及び2項の規定に基づき各自治体の定める開発許可を要する面積基準(以下「開発許可面積基準」)以上であれば、原則としてその地域の標準的な宅地に比して著しく地積が広大であると判断することができます。
なお、評価対象地の地積が開発許可面積基準以上であっても、その地域の標準的な宅地の地積と同規模である場合は、広大地に該当しません。


面積基準
  • ①  市街化区域、非線引き都市計画区域及び準都市計画区域(ロに該当するものを除く)
          都市計画法施工令第19条第1項及び第2項に定める面積※
                ※(イ)市街化区域
                            三大都市圏▪▪▪▪▪500㎡
                            それ以外の地域▪▪▪▪▪1,000㎡
                   (ロ)非線引き都市計画区域及び準都市計画区域▪▪▪3,000㎡
  • ②  非線引き都市計画区域及び準都市計画区域のうち、用途地域が定められている区域
          市街化区域に準じた面積

広大地の評価

(1) 広大地が路線価地域に所在する場合
広大地の価額=広大地の面する路線値×広大地補正率×地積
広大地補正率=0.6-0.05×広大地の地積
                             1,000㎡
(2) 広大地が倍率地域に所在する場合
その広大地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1当たりの価額を、
上記⑴の算式における「広大地の面する路線価」に置き換えて計算します。
(注)
  • 上記⑴の広大地の面する路線価が2以上ある場合には、原則として、最も高いものを採用します。
  • 広大地として評価する宅地は、5,000㎡以下の地積のものとされています。したがって、広大地補正率は0.35が下限となります。
      (地積が5,000㎡を超える広大地である場合は個別判断を行ってもよいが、広大地補正率の下限である0.35を適用して差し支えありません。)
  • 広大地補正率は端数整理を行いません。
      (財産評価基本通達22-2、24-4)
広大地判定のポイント
イメージ
  • 戸建住宅向きの広大地であること⇔マンション用地や店舗用地では有効利用できないことを証明できるかどうか
  • 公共公益的施設用地(つぶれ地)がどのように配置されるかをきちんと説明できるか?
  • その土地利用(戸建住宅用地としての利用計画)が実益状況として立証できるか?
       ※経済的かつ合理的区割計画案を作れるかどうか?
       →近隣の住宅状況、区割状況等をきちんと把握できているか
  • 近隣にマンションが建っていてもなぜ戸建住宅用地としての利用が適しているかを説明できるか

★土地評価において「広大地」判定ができれば減額率が1番高くなります。

広大地設計プラン

弊社では「広大地設計プラン」をご用意しております。
特徴:都市計画法、建築基準法、その他各種条例、要綱に基づくプランニングをご提供致します。
また、評価に必要な造成費用の算出も行っております。